Đất nền giảm nhiệt, thanh khoản suy yếu

Sau thời điểm sôi động ngay sau Tết Bính Ngọ, khu vực dọc Đại lộ Vinh – Cửa Lò từng được xem là điểm nóng mới của thị trường địa ốc Nghệ An nhờ kỳ vọng hưởng lợi từ việc hình thành khu hành chính công cấp tỉnh. Tuy nhiên, chỉ trong thời gian ngắn, không khí giao dịch đã chững lại đáng kể. Các văn phòng môi giới thưa khách hơn, lượng giao dịch giảm và tâm lý thị trường chuyển sang trạng thái quan sát.

Lượng khách tìm kiếm cơ hội đầu tư đất nền đã giảm đáng kể

Khảo sát tại một số sàn giao dịch cho thấy lượng khách tìm kiếm cơ hội đầu tư đất nền đã giảm đáng kể. Đại diện doanh nghiệp môi giới cho biết các điều chỉnh chính sách gần đây như yêu cầu gắn mã định danh giao dịch, cùng với xu hướng siết tín dụng bất động sản, đang tác động trực tiếp đến tâm lý nhà đầu tư.

Nguyên nhân chính đến từ việc mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tăng trở lại. Theo đại diện một số doanh nghiệp môi giới, từ cuối năm 2025 đến nay, nhiều ngân hàng thương mại điều chỉnh tăng lãi suất cho vay, trong đó có khoản vay mua bất động sản lên tới 13–14%/năm tại một số ngân hàng thương mại cổ phần có vốn nhà nước. Chi phí vốn cao khiến nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi xuống tiền.

Mức giá phổ biến các căn hộ tại trung tâm đô thị Vinh giao động từ 50–55 triệu đồng/m².

Ông Đào Văn Sơn – Giám đốc Công ty CP Sàn giao dịch BĐS Mega Real cho rằng mức lãi suất hiện nay đủ để hạn chế các hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Phân khúc đất nền vốn nhạy cảm với tín dụng, nên khi dòng vốn bị siết, thanh khoản sẽ suy giảm trước tiên.

Thực tế ghi nhận cho thấy, giá đất tại nhiều khu vực không giảm sâu nhưng biên độ tăng đã thu hẹp rõ rệt. Thị trường chuyển sang trạng thái tích lũy, phản ánh quá trình điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng nóng 2023–2025.

Ở phân khúc căn hộ, thị trường trung tâm TP. Vinh duy trì mức giá phổ biến 50 – 55 triệu đồng/m², tiệm cận ngưỡng đỉnh thiết lập trong năm 2025. Dư địa tăng giá không còn lớn, song khả năng điều chỉnh mạnh cũng thấp do nguồn cung không quá dư thừa và nhu cầu ở thực vẫn ổn định.

Ông Trần Lương Sơn – Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Nghệ An nhận định năm 2026 nhiều khả năng sẽ không xuất hiện biến động lớn. Theo ông, giá đất đô thị khó giảm sâu nhưng cũng khó tăng mạnh, kịch bản chủ đạo là đi ngang và thanh lọc các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao.

Tái cấu trúc nguồn cung, hướng về phân khúc vừa túi tiền

Trong bối cảnh tín dụng thận trọng và lãi suất neo cao, thị trường bất động sản Nghệ An đang ghi nhận xu hướng dịch chuyển rõ nét sang nhu cầu ở thực và đầu tư trung – dài hạn. Các doanh nghiệp phát triển dự án cũng điều chỉnh chiến lược, ưu tiên sản phẩm phù hợp khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Tại Nghệ An năm 2025, khoảng 2.500 căn đã được đưa vào sử dụng.

Theo thống kê, đến năm 2030, địa phương đăng ký phát triển khoảng 36.000 căn nhà ở thông qua hơn 40 dự án. Riêng năm 2025, khoảng 2.500 căn đã được đưa vào sử dụng. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc trung bình và nhà ở xã hội - nhóm sản phẩm được đánh giá có tính thanh khoản cao và dòng tiền ổn định hơn so với phân khúc cao cấp.

Việc gia tăng nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền không chỉ góp phần cân bằng cung – cầu mà còn giúp thị trường phát triển bền vững hơn, giảm phụ thuộc vào các “cơn sốt” đất nền mang tính chu kỳ.

Bên cạnh đó, giới chuyên gia kỳ vọng các cải cách về thủ tục hành chính, tháo gỡ pháp lý dự án và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội sẽ tạo thêm nguồn cung mới trong thời gian tới. Khi quy trình minh bạch và thông tin thị trường được kiểm soát tốt hơn, tình trạng thổi giá, lan truyền tin đồn và đầu cơ tăng giá cục bộ sẽ từng bước được hạn chế.

Nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc trung bình và nhà ở xã hội.

Nhìn tổng thể, bất động sản Nghệ An đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng thực chất hơn. Thị trường không còn thuận lợi cho chiến lược “lướt sóng”, nhưng lại mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn trung – dài hạn và dòng tiền ổn định.

Trong ngắn hạn, thị trường có thể tiếp tục duy trì trạng thái tích lũy. Tuy nhiên, với nền tảng quy hoạch đô thị, tốc độ đô thị hóa và chiến lược phát triển nguồn cung đa dạng, Nghệ An vẫn được đánh giá là thị trường còn dư địa tăng trưởng trong chu kỳ dài hạn, đặc biệt khi các yếu tố tín dụng và chính sách dần ổn định trở lại.

Tác giả: L.Minh

Nguồn tin: vietnamfinance.vn