Chung cư giảm giá hàng trăm triệu đồng, đất nền vắng khách

Sau giai đoạn tăng giá mạnh trong năm 2025, thị trường bất động sản Nghệ An bước vào nửa đầu năm 2026 với trạng thái gần như "đứng yên". Dù lượng tin rao bán xuất hiện dày đặc trên các nền tảng giao dịch, số lượng giao dịch thành công lại rất hạn chế. Nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá hàng trăm triệu đồng, thậm chí bán bằng giá gốc để thu hồi vốn, song thanh khoản vẫn khá trầm lắng.

Thời điểm trước Tết, căn hộ rộng 78m2 tại chung cư Cửa Tiền của chị N.T.Hương (phường Thành Vinh) được chào bán với mức 2,7-2,8 tỷ đồng. Khi đó, phần lớn người đến xem là nhà đầu tư và môi giới, trong khi người mua để ở chiếm tỷ lệ rất nhỏ. Đến nay, căn hộ đã được giảm giá hơn 200 triệu đồng nhưng vẫn chưa tìm được chủ mới.

"Tôi đã giảm hơn 200 triệu đồng so với trước nhưng vẫn chưa bán được. Người đến xem vẫn có nhưng đa số tiếp tục chờ giá giảm thêm hoặc nghe ngóng diễn biến thị trường", chị Hương chia sẻ.

Không chỉ các chủ nhà thứ cấp, nhiều nhà đầu tư cũng buộc phải chấp nhận thu hẹp kỳ vọng lợi nhuận.

Anh L.V.Tình (phường Vinh Lộc) đang rao bán lại căn hộ hơn 70m2 tại một dự án trên địa bàn với đúng mức giá đã ký hợp đồng với chủ đầu tư nhằm nhanh chóng thu hồi vốn. Điều đó đồng nghĩa với việc chấp nhận khoản lỗ từ chi phí lãi vay ngân hàng và các chi phí phát sinh trong suốt thời gian nắm giữ.

Theo anh Tình, với mức giá khoảng 2,8 tỷ đồng, dự án từng thu hút sự quan tâm lớn của giới đầu tư nhờ kỳ vọng tăng giá. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường suy giảm thanh khoản và chi phí vốn gia tăng, việc bán lại bằng giá gốc được xem là giải pháp để hạn chế thiệt hại.

Theo ghi nhận của các môi giới, mặt bằng giá căn hộ tại Nghệ An đã điều chỉnh khá rõ sau giai đoạn tăng nóng. Nhiều căn hộ được giảm vài trăm triệu đồng nhưng lượng giao dịch vẫn rất hạn chế.

Đơn cử, tại chung cư Phúc Thịnh trên đường Lê Mao kéo dài, căn hộ khoảng 70m2 từng được chào bán gần 3 tỷ đồng vào năm 2025, hiện phổ biến ở mức khoảng 2,7 tỷ đồng.

Trong khi đó, căn hộ tại dự án Bảo Sơn Green Pearl trên đường Lê Lợi từng được rao bán với mức 37-38 triệu đồng/m2 trong giai đoạn thị trường sôi động, nay chỉ còn khoảng 30-32 triệu đồng/m2.

Theo anh Nguyễn Khắc Huy, môi giới bất động sản tại khu vực Vinh, lực cầu hiện nay chủ yếu đến từ người mua để ở. "Khác với giai đoạn trước, khách hàng không còn xuống tiền vì sợ giá tăng. Họ dành nhiều thời gian hơn để so sánh giá bán, chất lượng dự án, hệ thống tiện ích cũng như tính pháp lý", anh Huy nói.

Đối với Bảo Sơn Green Pearl, anh Huy cho biết mặc dù sở hữu vị trí trung tâm nhưng giá bán vẫn chịu áp lực do dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng).

Không chỉ phân khúc căn hộ, thị trường đất nền tại Nghệ An cũng ghi nhận sự suy giảm mạnh về thanh khoản.

Tại khu đô thị Vinhland (phường Vinh Hưng), các lô đất từng được rao bán khoảng 35 triệu đồng/m2 nay giảm xuống còn khoảng 30 triệu đồng/m2. Dù vậy, theo các môi giới, khu vực này đã nhiều tháng không phát sinh giao dịch đáng kể.

Trong khi đó, khu vực xã Nghi Phong cũ (nay thuộc phường Vinh Lộc) từng tạo nên "cơn sốt" khi xuất hiện thông tin quy hoạch Trung tâm hành chính tỉnh Nghệ An. Giá đất từ mức khoảng 12 triệu đồng/m2 cách đây một năm nhanh chóng tăng lên 20-22 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng nóng, thị trường khu vực này cũng bắt đầu chững lại. Một số nhà đầu tư đã phải giảm giá để tìm khách nhưng giao dịch vẫn rất ít.

Theo môi giới H.Q, một lô đất không nằm trên mặt tiền Đại lộ Vinh - Cửa Lò hiện được chào bán khoảng 26 triệu đồng/m2, giảm khoảng 3 triệu đồng/m2 so với trước nhưng vẫn chưa thu hút được người mua.

"Từ sau Tết đến nay, thị trường khu vực này gần như đóng băng. Nguyên nhân chủ yếu là nhà đầu tư đang chờ thông tin rõ ràng hơn về việc điều chỉnh quy hoạch hai bên Đại lộ Vinh - Cửa Lò trước khi quyết định xuống tiền", anh Q cho biết.

Không chỉ riêng Nghệ An

Trao đổi với VietnamFinance, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng việc thanh khoản suy giảm không phải là hiện tượng cá biệt của Nghệ An mà là bức tranh chung của thị trường bất động sản cả nước.

"Ngay cả Hà Nội hay TP.HCM - những thị trường lớn nhất - cũng ghi nhận thanh khoản suy giảm đáng kể. Vì vậy, việc thị trường Nghệ An chững lại là diễn biến mang tính chu kỳ và chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô", ông Đính nói.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

Theo TS Nguyễn Văn Đính, có hai nguyên nhân chính. Thứ nhất là nguồn cung đang tăng nhanh hơn trước. Điều này xuất phát từ việc Chính phủ đẩy mạnh tháo gỡ các điểm nghẽn về thể chế, pháp lý, giúp hàng nghìn dự án trên cả nước được khơi thông sau nhiều năm đình trệ. Khi các dự án đồng loạt quay trở lại thị trường, nguồn cung tất yếu tăng lên.

Theo Sở Xây dựng Nghệ An, toàn tỉnh hiện triển khai hơn 200 dự án nhà ở và khu đô thị. Trong thời gian tới, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 105.000 căn nhà, trong đó có hơn 35.000 căn hộ chung cư thương mại và hơn 22.000 căn hộ nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang tập trung phát triển những dự án quy mô lớn tại các vùng động lực tăng trưởng như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang và nhiều địa phương có lợi thế về hạ tầng. Các đại đô thị mới, khu công nghiệp và các dự án hạ tầng trọng điểm liên tục được triển khai, tạo ra lượng sản phẩm rất lớn.

Theo ông Đính, khi nguồn cung dồi dào hơn, người mua có nhiều lựa chọn hơn. Nếu trước đây mua ở đâu cũng có thể kỳ vọng tăng giá thì hiện nay nhà đầu tư sẽ cân nhắc rất kỹ. Họ sẽ so sánh dự án nào có vị trí tốt hơn, pháp lý tốt hơn, khả năng khai thác hiệu quả hơn rồi mới quyết định xuống tiền. Thị trường đang chuyển dần từ "thị trường của người bán" sang "thị trường của người mua".

Nguyên nhân thứ hai theo Chủ tịch VARS là dòng tiền không còn dồi dào như giai đoạn trước. Sau thời kỳ nới lỏng để hỗ trợ nền kinh tế, hiện nay chính sách điều hành chuyển sang ưu tiên tăng trưởng bền vững đi cùng kiểm soát lạm phát. Nguồn vốn tín dụng không còn dễ tiếp cận như trước, trong khi hệ thống ngân hàng vẫn là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản.

Theo ông Đính, chi phí vốn vì thế duy trì ở mức cao, người mua vừa khó vay hơn, vừa phải chịu áp lực lãi suất lớn hơn. Điều đó khiến họ không còn sẵn sàng đầu tư theo tâm lý "mua là thắng" như trước mà buộc phải tính toán kỹ hiệu quả đầu tư, khả năng tạo dòng tiền và mức độ an toàn của tài sản.

"Hai yếu tố này cộng hưởng khiến nhịp giao dịch trên toàn thị trường chậm lại và Nghệ An cũng không nằm ngoài xu hướng đó", ông Đính cho hay.

Tuy nhiên, xét về dài hạn, TS Nguyễn Văn Đính vẫn đánh giá Nghệ An là một trong những địa phương có nhiều tiềm năng. Tỉnh đang sở hữu nhiều lợi thế về phát triển công nghiệp, logistics, đô thị, du lịch biển cũng như hệ thống hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện. Những dự án lớn như VSIP, các khu công nghiệp mới, các tuyến cao tốc hay hành lang kinh tế kết nối với Lào sẽ tiếp tục tạo động lực cho thị trường.

"Vấn đề hiện nay không phải Nghệ An thiếu tiềm năng, mà là nhà đầu tư trên phạm vi cả nước đều đang trong giai đoạn quan sát và đánh giá lại thị trường. Ngay cả ở Hà Nội hay TP.HCM, dòng tiền cũng đang rất thận trọng, vì vậy việc nhà đầu tư chưa mạnh dạn xuống tiền tại Nghệ An là điều dễ hiểu", ông Đính nhấn mạnh.

Tác giả: Hoàng Hùng

Nguồn tin: vietnamfinance.vn